وافق مجلس النواب نهائياً على مشروع قانون الإيجار القديم، بهدف معالجة الإشكاليات التي نتجت عن حكم المحكمة الدستورية فيما يتعلق بتنظيم الأجرة القانونية للأماكن المؤجرة للسكن وغير السكن.
يهدف هذا القانون إلى إعادة التوازن إلى العلاقة بين المؤجر والمستأجر في العقود القديمة، مع الأخذ في الاعتبار الحقوق المشروعة لكلا الطرفين.
يركز القانون بشكل أساسي على العقود التي تم تحريرها قبل عام 1996، حيث كانت هذه العقود تخضع لأنظمة إيجارية مختلفة عن تلك التي تم تطبيقها لاحقاً.
نطاق تطبيق القانون الجديد
تنص المادة (9) من القانون الجديد على إلغاء القوانين أرقام 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، و 6 لسنة 1997، اعتباراً من اليوم التالي لمرور سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون الجديد.
هذا الإلغاء الشامل للقوانين القديمة يؤكد على الرغبة في وضع حد للأنظمة الإيجارية التي كانت سائدة لفترة طويلة، وإحلالها بنظام أكثر عدالة وشفافية.
العام 1996 يمثل نقطة تحول حاسمة في
تحديد ما إذا كان القانون الجديد ينطبق على عقد إيجار معين أم لا.
العقود التي تم تحريرها قبل هذا التاريخ تخضع لأحكام القانون الجديد، بينما العقود التي تم تحريرها بعده تخضع لقوانين أخرى.
العقود المفتوحة المدة وقانون الإيجار القديم
القانون الجديد يستهدف بشكل أساسي عقود الإيجار القديمة التي كانت في أغلبها مفتوحة المدة، أي أنها لم تكن تتضمن تاريخ انتهاء محدد.
هذه العقود كانت تتميز بقيمة إيجارية ثابتة لا تخضع لأي زيادات لفترات طويلة، بالإضافة إلى أنها كانت تورث للأجيال المتعاقبة.
هذا الوضع أدى إلى إجحاف كبير بحقوق الملاك، الذين لم يتمكنوا من الاستفادة من عقاراتهم بالشكل الأمثل.
القانون الجديد يسعى إلى تصحيح هذا الوضع من خلال وضع آليات لزيادة القيمة الإيجارية بشكل تدريجي، وإعادة العقارات إلى أصحابها في نهاية المطاف.
العقود محددة المدة وقانون 1996
أما بالنسبة للعقود محددة المدة التي تخضع للقانون 6 لسنة 1996، فإنها تنتهي بانتهاء المدة المحددة في العقد، سواء كانت 5 سنوات، 10 سنوات، أو حتى 59 سنة.
عند انتهاء المدة، يحق للمالك أن يطلب إخلاء الشقة من المستأجر، إلا إذا تم تجديد العقد وتوقيع اتفاقية جديدة بين الطرفين.
هذا يعني أن القانون الجديد لا يؤثر على العقود التي تم تحريرها بعد عام 1996،
والتي تخضع لأحكام الاتفاق والتراضي بين المؤجر والمستأجر.
الخلاصة وتأثير القانون الجديد
في الختام، يطبق القانون الجديد الذي وافق عليه مجلس النواب فقط على العقود القديمة الموروثة قبل عام 1996، ولا يغير شيئًا في العقود المبرمة بعد هذا التاريخ.
هذه العقود الأخيرة لا تزال تخضع لأحكام الاتفاق والتراضي بين الطرفين.
يهدف القانون الجديد إلى تحقيق التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين في العقود القديمة، من خلال وضع آليات لزيادة القيمة الإيجارية بشكل تدريجي، وإعادة العقارات إلى أصحابها في نهاية المطاف.
من المهم أن يكون كلا الطرفين على دراية كاملة بأحكام القانون الجديد، حتى يتمكنوا من التعامل مع العقود الإيجارية بشكل صحيح وقانوني.
يهدف مشروع قانون الإيجار القديم، الذي وافق عليه مجلس النواب نهائياً، إلى معالجة الإشكالية التي كشف عنها حكم المحكمة الدستورية فيما يتعلق بإعادة تنظيم الأجرة القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى، وكذلك إعادة تنظيم الأجرة القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى.
هذا القانون يمثل محاولة جادة لإيجاد حلول توافقية توازن بين حقوق الملاك والمستأجرين، مع الأخذ في الاعتبار الظروف الاجتماعية والاقتصادية الراهنة.
القضية الأساسية تكمن في العقود القديمة التي أبرمت قبل عقود طويلة، والتي شهدت خلالها قيمة الإيجارات تجميداً شبه كامل، مما أدى إلى فجوة كبيرة بين القيمة الإيجارية الفعلية والقيمة السوقية، وهو ما أثار استياء الملاك الذين يرون أنهم يتحملون خسائر فادحة نتيجة لذلك.
من ناحية أخرى، يخشى المستأجرون من أن يؤدي أي تغيير في القانون إلى ارتفاعات كبيرة في الإيجارات قد لا يتمكنون من تحملها، مما يهدد استقرارهم السكني.
نصت المادة (9) من القانون على أنه، مع عدم الإخلال بحكم المادة 2 من هذا القانون، تلغى القوانين أرقام 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية اعتباراً من اليوم التالى لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون، كما يلغى كل حكم يخالف أحكامه.
هذا يعني أن العام 1996 يعتبر الحد الفاصل في تحديد ما إذا كان القانون الجديد ينطبق على الحالة أم لا.
فالقانون الجديد يستهدف بشكل أساسي العقود المبرمة قبل هذا التاريخ، والتي تتميز بأنها عقود مفتوحة المدة في أغلب الأحيان، وبقيمة إيجارية ثابتة لا تخضع لأي زيادات تذكر، بالإضافة إلى أنها تورث للأجيال المتعاقبة.
هذا الوضع أوجد حالة من عدم التوازن في السوق العقاري، وأثر سلباً على الاستثمار في هذا القطاع.
حيث ينطبق القانون على عقود الإيجار قبل تلك المدة والتي كان أغلبها مفتوحة دون تحديد نهاية واضحة للعقد، كما أن قيمة الإيجار كانت ثابتة ولا تخضع لأى زيادات لفترات طويلة وتورث.
هذه العقود تمثل التحدي الأكبر في تطبيق القانون، حيث تتطلب حلولاً مبتكرة تراعي حقوق جميع الأطراف.
من بين الحلول المقترحة، تحديد فترة انتقالية يتم خلالها زيادة الإيجارات تدريجياً، مع توفير دعم مالي للمستأجرين غير القادرين على تحمل الزيادات.
كما يمكن النظر في تقديم حوافز للملاك لتشجيعهم على التوصل إلى اتفاقيات ودية مع المستأجرين، مثل الإعفاءات الضريبية أو القروض الميسرة.
الهدف النهائي هو تحقيق التوازن بين مصالح الملاك والمستأجرين، وضمان استقرار السوق العقاري.
أما العقود محددة المدة تخضع للقانون 6 لسنة 1996 والتي كانت محددة بـ 5 سنوات، 10 سنوات، أو حتى 59 سنة، تنتهى بانتهاء المدة المحددة، ينتهى العقد تلقائيًا، ويصبح من حق المالك أن يطلب إخلاء الشقة من المستأجر، إلا إذا تم تجديد العقد وتوقيع اتفاقية جديدة بين الطرفين.
هذه العقود تخضع لأحكام القانون المدني، ولا يشملها التعديل الجديد.
وبالتالي، فإن العلاقة بين المالك والمستأجر في هذه الحالة تحكمها شروط العقد المتفق عليها بين الطرفين.
هذا يمنح المالك حرية التصرف في عقاره بعد انتهاء مدة الإيجار، ويحميه من البقاء ملزماً بعقد إيجار بشروط قد لا تكون مرضية له.
في المقابل، يمنح المستأجر الحق في التفاوض على شروط جديدة للعقد قبل انتهائه، أو البحث عن مكان إقامة بديل.
وبالتالي، فإن القانون الجديد الذي وافق عليه مجلس النواب يطبق فقط على العقود القديمة الموروثة قبل 1996، ولا يغيّر شيئًا في العقود المُبرمة بعد هذا التاريخ، والتي لا تزال تخضع لأحكام الاتفاق والتراضي.
هذا التوضيح مهم جداً لتبديد أي مخاوف لدى المستأجرين الذين أبرموا عقودهم بعد عام 1996، حيث أن حقوقهم محمية بموجب القانون المدني وشروط العقد المبرم بينهم وبين المالك.
الخلاصة أن القانون الجديد يهدف إلى تنظيم العلاقة الإيجارية في العقود القديمة، وليس المساس بالعقود الحديثة التي تخضع لأحكام السوق الحرة.
من المهم أن يكون هناك وعي كامل بأحكام القانون الجديد وتطبيقاته، لتجنب أي نزاعات أو خلافات بين الملاك والمستأجرين.
كما يجب على الجهات المعنية توفير المعلومات والتوعية اللازمة للجمهور، لضمان تطبيق القانون بشكل عادل وفعال.